Действующий Градостроительный кодекс РФ не раскрывает понятие объекта вспомогательного использования. 

Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства» (далее – Письмо), под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по 

ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". 

Кроме того, согласно Письму строение относится к вспомогательному при наличии на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. 

К таким строениям могут быть отнесены разные объекты: теплицы, электрические подстанции, ангары, ремонтные мастерские, летние павильоны и другие строения 

Таким образом, законодатель выделяет два главных критерия отнесения объектов к объектам вспомогательного использования: 

- пониженный уровень ответственности; 

- наличие на том же земельном участке основного строения. 

На мой взгляд, можно выделить еще два критерия, которым должен отвечать объект вспомогательного использования: 

1). Он должен выполнять обслуживающую функцию по отношению к основному строению.Например, мастерская по ремонту оборудования на территории предприятия, производящего механические детали будет являться вспомогательным строением, поскольку она выполняет обслуживающую функцию для данного предприятия, а вот парикмахерская, расположенная в этом же строении или продовольственный магазин, не будет выполнять эту функцию, и соответственно здание, с указанным назначением строительства не будет являться объектом вспомогательного использования; 

2). Эксплуатация вспомогательного строения, по его назначению возможна только совместно с эксплуатацией главного здания. Иными словами, вспомогательное строение может не иметь самостоятельных инженерных коммуникаций, что говорит о том, что в отсутствии главного здания эксплуатация такого объекта не возможна. 

Нужно обратить внимание, что в последнее время судебная практика встает на сторону заявителей и отменяет решения Росреестра в отказе в государственной регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования, напоминая Росреестру, что для регистрации объектов вспомогательного использования заявители не должны предоставлять разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию 

(Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 января 2018 г. № 301-КГ17-21466, 

Постановление Арбитражного суда Уральского округа №Ф09-4320/15 по делу №60-44217/2014, 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2013 №Ф03-6096/2012 по делу №А39-6944/2016).

Особенности регистрации объектов вспомогательного использования

На сегодняшний день вопрос государственной регистрации права собственности строений вспомогательного использования и постановки их на кадастровый учет в различных регионах России решается по-разному. 

Особенно сложно производится регистрации права собственности и постановка на кадастровый учет таких объектов на территории города Москвы, поскольку, во-первых, количество отказных заявлений Росреестра по любым основаниям в данном регионе самое большое, и это уже стало нормой, а во-вторых, именно Росреестр по г. Москве готов проводить процедуру регистрации объектов только в условиях предоставления заявителем «полного комплекта» регистрационных документов, то есть по привычной для Росреестра схеме. 

При этом список требуемых Росреестром документов в этом случае, существенно больше, чем перечень документов, указанный в Законе «О государственной регистрации недвижимости» и Градостроительном кодексе РФ.

Так, в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Данное правило влечет ряд правовых последствий: 

1.Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учет на такие объекты должна производиться в так называемом «упрощенном» порядке, который предусматривает, что у владельца объекта отсутствует необходимость получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (п.3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, п. 15 ст. 55 ГрК РФ); 

2.Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такой объект осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (п. 10 ст. 40 Закона «О государственной регистрации недвижимости»);

 3.Технический план таких объектов составляется на основании декларации заявителя, поданной в соответствующий орган государственной власти (п. 11 ст. 24 Закона «О государственной регистрации недвижимости»); 

4.Исходя из указанного, для государственной регистрации права собственности объекта вспомогательного использования и постановки его на кадастровый учет заявитель обязан предоставить в Россреестр технический план, включающий декларацию на объект недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок. 

Данная правовая позиция, как это не парадоксально, в целом поддерживается самой Федеральной службой по государственной регистрации кадастра и картографии, изложенной в письме от 03.03.2015 N 14-03050/15@. Согласно письму, в случае если объекты вспомогательного использования отвечают признакам объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), то они подлежат кадастровому учету и их постановка на кадастровый учет возможна на основании технического плана, подготовленного, в свою очередь, на основании декларации об объекте недвижимости.

При этом, в разделе "Заключение кадастрового инженера" в техническом плане, должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи, с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем, как показывает практика, письма Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии игнорируются нижестоящими органами, что подтверждается многочисленными отказами Управления Росреестра в регистрации таких объектов недвижимости. Основанием для отказа является не предоставление Заявителем разрешения на строительство и акта о вводе объекта в эксплуатацию, то есть фактически для Росреестра не существует объектов вспомогательного использования.

В процессе работы, кадастровые инженеры и менеджеры нашей компании зачастую сталкиваются с вопросом от заявителей: 

«А надо ли проводить межевание моего участка, ведь он стоит на государственном учете, есть кадастровый номер?»Ответим сразу, что проводить межевание не обязательно и продать участок или дом без установленных границ можно.

 Начнем с того, что, если Вы владеете земельным участком, это не значит, что он стоит на государственном кадастровом учете и на него зарегистрировано право собственности. 

 Если у Вас имеется свидетельство старого образца, распоряжение о выделе Вам участка и другие подобные документы, Ваш участок может быть ранее учтенным.

 Это те земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды, право застройки) до 01.03.2008 года. Сведения могут как содержаться, так и отсутствовать в ЕГРН. 

Итак, первый случай, когда границы требуют уточнения – это когда Ваш участок ранее учтенный, сведения содержатся в ЕГРН. Данный участок не будет иметь координат, которые соответствуют действующему законодательству.

Определить можно это по Выписке из ЕГРН. На первой странице в 1 разделе в строке «Площадь» значение указано точной цифрой

В данном случае координаты границ участка либо совсем не определены, либо определены декларировано, то есть значение площади участка взято из правоустанавливающего документа. Также, в 1 разделе в строке «Особые отметки» присутствует предложение «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства»

В случае если у земельного участка границы не установлены, раздел будет отсутствовать. 

Это будет подтверждаться данными в строке «Особые отметки» раздела 

1.Если же границы земельного участка уточнены и не требуют межевания, то сведения о площади указываются с данными о погрешности

в подразделе 3.2 «Сведения о характерных точках границы земельного участка», (в этом случае, столбец «Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек границ земельного участка, м» должен быть заполнен числовым значением)

Помимо этого может возникнуть случаи, когда границы Вашего участка определены не верно кадастровым инженером. На публичной кадастровой карте это может быть также видно: неверная конфигурация участка, расположение или пересечение с другим участком, как на рисунке 6. В данном случае, также требуется уточнение границ Вашего участка путем исправления реестровой ошибки

В любом случае, потребуется помощь квалифицированного кадастрового инженера. 

По результатам проведенных работ он подготовит межевой план. 

Это документ, который подтверждает установление границ участка. 

Межевой план предоставляется в Управление Росреестра с заявлением об уточнении местоположения границ земельного участка.

 Каждый объект капитального строительства, т.е. тот, у которого есть фундамент должен стоять на кадастровом учёте с зарегистрированными на этот объект правами. 

 Для того, чтобы поставить на кадастровый учёт дом и зарегистрировать на него права необходимо предоставить в регистрирующий орган технический план на дом, подготовленный кадастровым инженером.

 В свою очередь, технический план должен содержать сведения о местонахождении капитальной постройкиПривязать дом к земле – значит внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровом номере участка, в пределах которого расположен этот дом (здание, сооружение и пр.), т.е. точно определить его местоположение относительно конкретного земельного участка.

Для чего необходимо привязать дом к участку? 

 Сделать это необходимо для того, чтобы свободно распоряжаться объектом капитального строительства. 

Например, если вы продаёте или покупаете объект капитального строительства, покупателю передаются права не только на дом, но и на земельный участок под ним. 

Если покупатель приобретает дом и землю с помощью кредитных средств, то банки требуют технический план на дом и привязку дома к участку, потому что залог возникает на оба объекта сразу. 

 К тому же такой дом может продаваться сколь угодно долго, потому что внимательные покупатели знают, что отсутствие привязки дома к земле может указывать на то, что дом построен без учёта правил действующего законодательства и его могут признать самовольной постройкой.

Руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области Игорь Шеляков поясняет: «На сегодняшний день в законе существуют требования по определению координат границ объектов капитального строительства. 

Это позволяет установить местоположение здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке. 

Точное местоположение некоторых объектов в Ленинградской области на земельных участках не установлено, а значит владельцы этих домов и зданий не смогут подтвердить, что объект построен на предоставленном с этой целью земельном участке и что границы его не выходят за пределы участка. 

Также следует знать, что если у участка под домом не определены границы, то прежде чем привязать к участку дом, необходимо провести межевание».

Как узнать, привязан ли дом к участку? 

 Для этого необходимо заглянуть в технические документы на дом, либо заказать выписку из ЕГРН – если указан кадастровый номер земельного участка, значит связь объекта капитального строительства с земельным участком есть. 

 Что нужно сделать, чтобы привязать дом к участку? 

 Первое что необходимо сделать – это обратиться к кадастровому инженеру.

 Специалист вместе с геодезистом проведут обмер дому и определят его точные координаты. 

Затем, составив технический и межевой план, кадастровый инженер внесёт кадастровый номер участка, тем самым зафиксировав связь между участком и домом. Во время этих работ специалисты смогут установить и границы участка, если ранее межевание не было проведено. 

 После всех процедур собственнику остаётся только подать все документы в МФЦ, приложив заявление об учете изменений в отношении объекта недвижимости.

"Вопрос такой, не так давно мы делали межевание, сейчас обнаружили, что в ЕГРН ошибка в координатах.

 Кто несет за это ответственность? За чей счёт должна быть исправлена ошибка?" - достаточно частые вопросы. 

Особенно для тех, кто делал межевание до вступления в силу Земельного кодекса РФ, Ф,№221-ФЗ по устаревшей системе координат.

Реестровая ошибка это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.

Кадастровый инженер несёт ответственность за качество выполненных работ. За внесение заведомо ложных сведений, в том числе и в межевой план, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, несёт административную ответственность, согласно части 4 статьи 14.35 КоАП.

Если ошибку допустил кадастровый инженер, который ведет деятельность, можете обратиться к нему. И он безвозмездно данную ошибку исправит.

Если кадастровый инженер, не виноват в совершении ошибки (например, ошибка была в предоставленных заказчиком документах), то в данном случае, к сожалению, придется готовить новый документ за свой счет.

Или по каким-то причинам, инженер прекратил осуществление деятельности (например, отозвали сертификат, по возрасту т.д.), то в данном случае также придется готовить новый документ за свой счет, обращаясь к другому специалисту.

Хотим отметить, что, принимая работы, заказчик работ согласовывает готовые документы, следовательно, также несет ответственность за те документы, которые предоставляет в Росреестр.

Следовательно, у вас, как у правообладателя, есть основания полагать, что в ЕГРН содержатся неверные сведения о местоположении границы земельного участка, то Вы можете обратиться в орган регистрации прав с заявлением об исправлении реестровой ошибки. К заявлению нужно приложить межевой план. Другими словами, до обращения в Росреестр нужно обратиться к кадастровому инженеру и заказать ему подготовку нового межевого плана.

Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки, рассматриваются в судебном порядке. Подаётся иск с требованием внесения изменений в характеристики объекта в ЕГРН. Ответчиком может выступать как кадастровый инженер, допустивший ошибки при проведении межевых работ, так и орган учёта.

Помимо этого, орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество вправе устранить ошибку в ЕГРН в соответствии с одним из следующих вариантов развития событий:

С получением от собственника заявления об исправлении ошибки и документов с новыми сведениями. 

В порядке осуществления процедуры информационного взаимодействия, если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕГРН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. 

На основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

Главное условие - если такое исправление реестровой ошибки не влечёт за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости или когда в результате исправления ошибки возникают значительные различия в площади участка (более 5%).

Отметим, что в судебном порядке можно обжаловать ранее принятое решение об исправлении технической или реестровой ошибки. Для этого судом может быть назначена землеустроительная экспертиза, в ходе которой специалисты должны установить точное местоположение границ земельного участка. При этом могут использоваться сведения, как содержащиеся в правоустанавливающих документах так и границы, установленные с применением объектов, которые существуют на местности более 15 лет.

Статью подготовил: ООО Региональный кадастровый центр

Росреестр разработал законопроект, устанавливающий дополнительное регулирование в случае осуществления выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение (здание, сооружение), предназначенное для размещения транспортного средства, в судебном порядке, а также в случае отсутствия возможности получения сведений о сособственниках и их адресах или заинтересованности участников долевой собственности в заключении соглашений и определении порядка пользования общим имуществом. 

Процедура согласования местоположения машино-места на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения – на плане здания либо сооружения), образуемого путем выдела доли в праве общей собственности на помещения (здания, сооружения), будет осуществляться посредством извещения ‎о предстоящем выделе в натуре доли в праве и проведении согласования местоположения образуемого машино-места с участниками общей долевой собственности.

В извещении должны быть указаны: 

 сведения о заказчике кадастровых работ и о кадастровом инженере; 

 кадастровый номер и адрес помещения, здания или сооружения; порядок ознакомления с проектом технического плана, место ‎или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться; 

 фрагмент графической части проекта технического плана, ‎на котором отображается местоположение машино-места;почтовый адрес и адрес электронной почты заказчика и (или) кадастрового инженера для направления участниками общей долевой собственности в письменной форме обоснованных возражений ‎о местоположении машино-места после ознакомления с проектом технического плана и дата окончания приема таких возражений. 

 Примерная форма извещения будет установлена Росреестром. 

 Сведения о согласовании местоположения машино-места будут включаться в технический план машино-места. 

 Проект доступен для публичных обсуждений по 22.06.2023.Ознакомиться: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=138751 

УТВЕРЖДЕНЫ ТРЕБОВАНИЯ К АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ ОБЛИКУ ОКС 

 Правительство России утвердило требования к архитектурно-градостроительному облику ОКС и правила согласования архитектурно-градостроительного облика ОКС. 

Установлено, что требования к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства устанавливаются с учетом видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанных в градостроительном регламенте, требований технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования и правил благоустройства территорий. 

При этом, в градостроительном регламенте могут быть установлены:требования к цветовым решениям объектов капитального строительства;требования к отделочным и (или) строительным материалам, определяющие архитектурный облик объектов капитального строительства;требования к размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях объектов капитального строительства;требования к подсветке фасадов объектов капитального строительства. 

Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.Постановление Правительства РФ от 29.05.2023 № 857: 

Об изменении порядка ведения государственного реестра кадастровых инженеров 

 На официальном интернет-портале правовой информации 29.05.2023 г. опубликован приказ Росреестра от 21.04.2023 № П/0140 "О внесении изменений в Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29 октября 2020 г. № П/0402". 

 Согласно изменениям, состав сведений Государственного реестра кадастровых инженеров будет дополнен: 

 ✔️ номером телефона кадастрового инженера (❗️номер телефона не подлежат публикации в открытом доступе); 

 ✔️информацией о форме организации кадастровой деятельности (с указанием соответствующих сведений о ИП или работодателе кадастрового инженера - юридическом лице); 

 ✔️информацией об образовании кадастрового инженера; 

 ✔️информация об отсутствии (наличии) непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления.Приказ вступает в силу 09.06.2023 г. 

Контролировать, как собственники используют свои земельные участки, инспекторам Росреестра помогают современные технологии. В первую очередь это использование беспилотников. Об этом рассказал во время круглого стола, который прошел 25 мая в Совете Федерации, статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алексей Бутовецкий. 

В ведомстве считают, что необходимо расширять парк летательных аппаратов. «Беспилотник дает возможность выявлять разнообразные нарушения, к примеру, самовольное занятие земли. Нам необязательно приходить на это место, данных с БПЛА нам достаточно, чтобы идентифицировать правонарушение», — подчеркнул Бутовецкий. 

Он отметил, что имеющего числа аппаратов ведомству не хватает, поэтому в Росреестре подготовили заказ на закупку летальных аппаратов. «Надеемся, что Правительство нас поддержит и мы продолжим с помощью этих инструментов  выявлять неэффективно используемые земли, чтобы вовлекать в дальнейший оборот», — подчеркнул заместитель руководителя службы. 

По его мнению, экономический эффект очевиден, ведь с помощью БПЛА в Росреестре смогли в 2022 году обследовать в пять раз больше земель, чем это было предварительно предусмотрено. Пройти ногами все участки даже при наличии более двух тысяч инспекторов невозможно, подытожил Бутовецкий. 

Есть риск оставить детей без наследства и не получить компенсацию при наводнении 

Человек, который не хочет оформлять недвижимость в собственность, чтобы сэкономить на налогах, может столкнуться с серьезными проблемами. Например, он не получит компенсацию в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд или за ущерб от природных катаклизмов. Об этом рассказал замглавы Росреестра Алексей Бутовецкий на круглом столе в Совете Федерации 24 апреля. Также он сообщил, что сейчас в работе ведомства находится несколько законодательных инициатив, регламентирующих оформление прав на такие объекты. 

Росавтодор не верит на слово 

Неоформленная недвижимость с точки зрения Росреестра - это серьезная проблема. 

Регионы долго пытались решать ее своими силами, а потом к работе подключился федеральный Центр. 

Чтобы дать возможность людям, которые этого хотят, оформить недвижимость, организуют гаражную, дачную, лесную амнистию и другие кампании. Это позволяет россиянам преодолеть барьеры, которые раньше мешали такому оформлению. 

 Однако есть и люди, которые не желают проходить эту процедуру. Прежде всего, они пытаются таким образом сэкономить на налогах. 

Однако этот подход может выйти боком. 

Например, при изъятии земли для государственных нужд. 

«Собирается государство построить автомобильную дорогу. Приходит Росавтодор, РЖД, еще кто-то и говорит, что будет изъятие: «Изымаем участок, давай с тобой рассчитаемся за недвижимость, показывай документы на дом». А человек говорит: «А у меня нет документов на дом». Возникает вопрос: а нужно ли ему платить за это? Право не возникло по Гражданскому кодексу», — описал ситуацию Бутовецкий. В таких случаях споры доходят до суда, и их итог может оказаться совсем не в пользу человека. 

Другой пример — крупные наводнения. 

После них люди приходят за выплатами в МЧС, но без документов на пострадавшие объекты компенсации из бюджета им выделять не обязаны. 

Это распространяется и на другие природные и техногенные катаклизмы, а также пожары.

 Без оформления права собственности человек вообще не  сможет распоряжаться недвижимостью.

 А значит, продать, подарить, обменять, сдать в аренду или завещать ее не получится. 

Наследникам же придется обращаться в суд и тратить деньги, чтобы доказать свои права. 

 Подробнее в ПГ: https://www.pnp.ru/economics/chem-grozit-otkaz-ot-oformleniya-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost.html

Инспекторы Росреестра контролируют с помощью проверок, как собственники используют земельные участки, но для повышения эффективности госконтроля в ведомстве предложили выдавать предписания на контрольные мероприятия без взаимодействия с проверяемыми. 

Об этом заявил статс-секретарь — заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Андрей Бутовецкий 25 мая на круглом столе в Совете Федерации.

Как отметил во время выступления Андрей Бутовецкий, в 2021 году инспекторы Росреестра выявили 99 тысяч нарушений в использовании земельных участков, а в 2022-м — 66 тысяч. По мнению докладчика, надо дисциплинировать собственников земли и установить конкретные сроки освоения участка. «После приобретения участка надо его осваивать, начать строительство, забор поставить, а мы видим, что некоторые участки приобретены десятилетия назад и до сих там ничего нет», — возмутился Бутовецкий. 

Он привел в пример Московскую и Ленинградскую области. Там есть участки индивидуального жилищного строительства (ИЖС), которые предоставлены гражданам более трех лет назад, но до сих пор на них не ведется никакой хозяйственной деятельности, а это является основанием для прекращения прав на землю по Земельному кодексу, подчеркнул Бутовецкий.

Еще одно распространенное нарушение — самовольное занятие земельного участка, особенно в частном секторе. «Часто человек считает ненужным оформлять права на землю, а просто «заходит» на соседний пустой участок и строит там еще один дом», — отметил представитель ведомства. Он убежден, что эффективно бороться с такими нарушениями помогут контрольные проверки без согласования с проверяемыми. 

 Подробнее в ПГ: https://www.pnp.ru/economics/v-rosreestre-predlozhili-proveryat-zemelnye-uchastki-bez-soglasovaniya.html