Если вы захотели оформить дом для индивидуального жилищного строительства на своём участке, то вы, наверное, слышали об информации про регистрацию ИЖС?

 

Да, существует такая необходимая процедура. Даже существует упрощённая форма регистрации ИЖС. Она создана при утверждении дачной амнистии от 01.03.2006 года. На момент 2025 г. дачная амнистия продлена до 01.03.2031 г.

Порядок регистрации ИЖС 

Для того, чтобы вы могли получить регистрацию ИЖС вам необходимо:

1. Собрать комплект документов (паспорт, документы на участок, технический план); 

 2. Подать заявление в Росреестр или МФЦ. 

 Однако при данной процедуре ваш дом должен соответствовать следующим критериям:

 -отдельно стоящее здание;

 -количество надземных этажей не более трех;

 -высота не более 20 метров;

-дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием;

-здание нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости.

Причины отказа в регистрации 

Однако при регистрации ИЖС в Росреестр вам могут отказать в следующих причинах:

1. Вы не подали весь комплект документов; 

 2. Ваш дом не соответствует критериям к ИЖС; 

 3. Существует обременения; 

 4. В ваших документах имеются ошибки или неточности.

В случае отказа вы можете повторно подать документы, устранив замечания, или проконсультироваться с кадастровым инженером по данному вопросу.

Упрощённая процедура регистрации дома ИЖС может помочь вам в кратчайшие сроки зарегистрировать ваш дом, при этом необходимо соблюдать требования, прописанные в законодательстве РФ.

Заброшенные дома — это объекты без активного собственника или те, что не находятся в эксплуатации. Однако под эту категорию также подходят дома , которые находятся в непригодном для проживания состоянии. Больше всего таких объектов в сельской местности, малонаселенных регионах или на территориях, пострадавших от экономического спада. 

С точки зрения российского законодательства, отдельного понятия «заброшенный дом» нет, но есть пара категорий, которые можно к нему отнести. Первая — это бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), то есть то, у которого нет собственника, либо собственник неизвестен.

Заброшенный дом может быть признан бесхозяйным, если

 

Собственник добровольно отказался от дома и подтвердил это, подав заявление в Росреестр.

Дом не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), и данные о владельце отсутствуют.

Вторая категория — выморочное имущество (ст. 1151 ГК РФ), под нее подпадает имущество, у которого либо нет наследников либо они отказались от права собственности. Дома обеих категорий переходят в собственность государства или муниципального образования

В некоторых регионах муниципалитеты разрабатывают свои критерии для признания дома заброшенным. Например, это может быть отсутствие эксплуатации в течение определенного периода (обычно 3–5 лет), неуплата налогов на имущество или коммунальных платежей, а также физическое состояние дома (разрушение, непригодность для проживания).

Бесхозное имущество

Не каждый пустующий дом является бесхозяйным. Проверить статус выбранного вами объекта можно через ЕГРН, заказав выписку из него через Росреестр, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли у дома зарегистрированный собственник, а также наличие обременений (например, ипотека, арест, сервитут).

Признаки заброшенности:

Физическое состояние. Заброшенные дома часто находятся в плачевном состоянии. Однако на внешний вид стоит полагаться лишь косвенно, так как собственник может просто не использовать дом или запустить его.

Отсутствие активности. Если заметно, что дом запущен и предположительно не используется, стоит проверить наличие на имуществе задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

Провести проверку можно через местную администрацию. Обратитесь в муниципалитет по месту нахождения дома с запросом о его статусе. Если дом признан бесхозяйным, он уже может быть поставлен на учет (согласно ст. 225 ГК РФ, это занимает не менее 1 года с момента выявления). Если дом не числится в реестре, но выглядит заброшенным, муниципалитет может начать процедуру признания его бесхозяйным по вашему заявлению. Но этот процесс не быстрый и может занять от 6 месяцев до нескольких лет.

Заброшенный дом можно купить

Заброшенные дома в России можно купить, но их поиск не всегда прост. Местные администрации (муниципалитеты) ведут учет бесхозяйного имущества на своей территории и, согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, обязаны поставить такой объект на учет. Через год после этого его признают муниципальной собственностью. Срок в год нужен, чтобы прекратить или приостановить дело в случае появления собственника или наследника. Это называется сроком невостребованности, он означает, что после начала процедуры перехода в муниципальную собственность никто не возражал и не предъявил права на объект

Что нужно делать: 

 Обратитесь в администрацию (сельского поселения, городского округа и т.д.) по месту нахождения дома. Запросите информацию о бесхозяйных объектах недвижимости. Этот шаг можно пропустить, если администрация публикует списки заброшенных объектов на своем сайте.

Подайте письменный запрос, указав адрес дома или его кадастровый номер (если известен). Запрос можно направить лично, через МФЦ или в электронном виде через портал «Госуслуги» (если такая услуга доступна в регионе).

Если дом не числится в реестре бесхозяйного имущества, вы можете подать заявление о его выявлении. Муниципалитет обязан провести проверку, что может занять от 1-го до 6-ти месяцев, в зависимости от региона и сложности ситуации.

Также можно напрямую обратиться в реестр. Закажите выписку из ЕГРН на интересующий объект через сайт Росреестра, МФЦ или портал «Госуслуги». В выписке будет указано, есть ли зарегистрированный собственник, обременения (арест, ипотека, права третьих лиц) или отметка о бесхозяйности.

Если дом не зарегистрирован в ЕГРН (например, старые постройки до 1998 года), необходимо запросить в муниципалитете или архивах БТИ данные о возможных правообладателях. Отсутствие сведений в реестре не всегда означает, что дом бесхозяйный, так как, например, в сельской местности многие дома не внесены в реестр из-за отсутствия межевания или старых документов.

История, которая случается чаще, чем кажется. Люди покупают землю с уютным домиком, делают ремонт, заселяются – и только потом узнают, что по бумагам дом не стоит вовсе. И начинается: невозможно прописаться, оформить в собственность, продать, завещать, подключить тариф на сельское электричество. 

А иногда сюрприз – он и вовсе стоит вне границ участка.

Разбираемся, почему так происходит, и как себя обезопасить до покупки.

  

 Дом есть — а в Росреестре нет

В России до сих пор тысячи домов, которые стоят без документов. 

Причин много: 

– люди строили без разрешений, 

– не знали, что надо уведомлять о строительстве, 

– думали «потом оформим», 

– дом построен по наследству или был «сарай, а стал коттедж». 

 На таких участках по выписке из ЕГРН может быть только земля. Покупая их, вы берёте на себя и участок, и проблему.

В чём риски 

Прописка невозможна. 

Нельзя подключить сельские тарифы или газ. 

Не застрахуете дом, не получите компенсацию в чрезвычайных ситуациях. 

Могут потребовать снести: особенно если вышли за границы участка или построено с нарушениями.

Что проверить перед покупкой

Выписку из ЕГРН на участок и дом. У дома есть кадастровый номер – отдельный от участка, соответственно на него есть и выписка. Сначала можете запросить выписку из ЕГРН на участок – там будут указаны расположенные на земле объекты. Если кадастрового номера нет – он не зарегистрирован.

Местоположение дома по факту и на Публичной кадастровой карте. Убедитесь, что он стоит внутри границ участка, а не наполовину у соседа или на дороге. Открывайте Публичную кадастровую карту, вбивайте кадастровый номер участка и смотрите расположение дома: если они, конечно, стоят на кадастровом учете.

 Вызывайте геодезиста для выноса границ участка в натуру и смотрите разницу между этим и расположением строения – так вы узнаете на местности нахождение земли.

Согласие продавца оформить дом. Пусть озвучит, готов ли он узаконить здание до продажи или будет снижать цену, передавая вам «головную боль».

Можно ли узаконить дом после покупки? 

Да, это подходит под дачную амнистию. Оформление проходит по простым шагам – всего нужно сделать один документ.

Покупка земли с неоформленным домом – это не приговор, но точно приключение с продолжением. Чтобы не разбираться потом, чьё это «чудо с верандой» стоит на участке и можно ли в нём прописаться – лучше заранее всё проверить. А если сомневаетесь – приходите к нам. Мы знаем, где у дома может прятаться скелет в шкафу. И как его вовремя найти.

В Земельный кодекс взамен разрозненных положений внесены новая глава «II.1. Виды разрешенного использования земельных участков» и статья «11.11. Определение категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков при образовании земельных участков» (295-ФЗ от 31.07.2025, вступает в силу 01.03.2026)

 Появилось определение ВРИ — это вид деятельности, которую с учетом установленных ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью, если не предусмотрено иное [п.1 ст.14.1]. Градостроительные регламенты, лесохозяйственные регламенты, положения об особо охраняемой природной территории вместе именуются «регламентами использования земель» [п.5 ст.11.11].

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с документами:

градостроительный регламент: 

- в границах населенных пунктов по умолчанию [п.2 ст.14.2, п.3 ст.85]; 

- участки в границах населенных пунктов, расположенных в границах особо охраняемых природных территорий [п.2 ст.14.2]; 

- земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах [п.11 ст.85];

лесохозяйственный регламент: 

- лесные участки из состава земель лесного фонда [п.2 ст.14.2];

положение об ООПТ:

участки в ООПТ [п.2 ст.14.2]; 

- лесные участки, расположенные в границах ООПТ федерального значения [п.2 ст.14.2];

отдельный федеральный закон: 

- участки сельскохозяйственного назначения (временный порядок прописан в п.12 ст.16 295-ФЗ); 

- садовые и огородные участки, участки общего назначения в границах территорий СНТ, ОНТ [п.5 ст.14.2];  -земельные участки в границах «территорий» объектов культурного наследия [п.4 ст.36 ГрК];

ППТ и (или) ПМТ (в тексте разночтение: согласно п.5 ст.14.2 ЗК по ППТ и (или) ПМТ, согласно п.4 ст.36 ГрК по ПМТ):  -участки для строительства, реконструкции линейных объектов, транспортно-пересадочных узлов согласно документации по планировке; 

- расположенные в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, свободной экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития; 

- искусственные земельные участки на водных объектах, находящихся в федеральной собственности;- участки общего пользования;

ПМТ: 

- при комплексном развитии; 

- при образовании из участка СНТ, ОНТ; 

- при образовании их участка территории гаражного назначения [п.2 ст.11.11 ЗК, п.13 ст.43 ГрК];

решение уполномоченных ФОИВ: 

- земельные участки для обеспечения обороны страны и безопасности государства

решение органа гос. власти и органа местного самоуправления: 

- при образовании из земель и участков, находящихся в гос. или мун. собственности в целях проведения аукционов [п.3 ст.11.11];

лицензия на пользование недрами, проектная документация на осуществление пользования недрами: 

- земельные участки для осуществления пользования недрами [п.4 ст.11.11].

Сама процедура выбора видов разрешенного использования земельных участков в целом описана в новой статье 14.4.

Установление правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований в ЗК РФ убрано из полномочий органов местного самоуправления [п.1 ст.11], однако это по прежнему прописано в ст.8 Градостроительного кодекса.

При разделе или перераспределении земельного участка и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если ВРИ исходного участка не соответствуют действующим регламентам, его правообладатель может для образуемых участков выбрать ВРИ исходного либо ВРИ по регламенту [п.5 ст.11.11].

При объединении или перераспределении у исходных участков могут быть разные ВРИ:

• если ВРИ образуемых устанавливаются ППТ или ПМТ; 
• образование осуществляется в целях:- изъятия для государственных или муниципальных нужд;- пользования недрами;
• они образуются из участков, находящихся в гос. или мун. собственности и не предоставленных гражданам или юридическим лицам: 

- в целях проведения аукционов (продажа, аренды); 

- без торгов, если исходные участки находятся в границах одной территориальной зоны, ООПТ, ее функциональной зоны или одного лесничества;

• объединение или перераспределение осуществляется собственниками земельных участков, землевладельцами либо гражданами, владеющими земельными участками на праве ПБП, и исходные участки также находятся в границах одной «территории».

Разрешенное использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором они расположены [п.7 ст.14.1]. Исключения:

• размещение геодезических пунктов; 
• размещение лесохозяйственных, лесоустроительных и иных специальных информационных знаков;
• «размещение» линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для которых не требуется документация по планировке территории; 
• ограждение земельного участка;возведение некапитальных строений, сооружений; 
• складирование материалов, техники на период строительства, реконструкции; 
• обеспечение обороны страны и безопасности государства.

Из отдельных интересных положений:

• разрешено использование земель запаса без перевода их в другую категорию на условиях сервитута, а также публичного сервитута [п.3 ст.103];
• в ГрК добавлен новый опциональный предельный параметр для градостроительных регламентов: процент площади земельных участков, которую допускается использовать в соответствии со вспомогательными ВРИ земельных участков (включая максимальный процент застройки земельного участка в соответствии со вспомогательными ВРИ);
• местные органы обязаны выдавать заключение о нахождении земельного участка (с уточненными границами) в границах определенной территориальной зоны, если его невозможно определить по общедоступным источникам [п.4 ст.16 295-ФЗ];
• основной ВРИ образуемого земельного участка, на котором расположены здание, сооружение (кроме подлежащих сносу), устанавливается независимо от регламента использования земель в соответствии с учтенными в ЕГРН ВРИ, назначением и (или) наименованием этих здания, сооружения [п.7 ст.16 295-ФЗ];
• не требуется проведение публичных слушаний и (или) общественных обсуждений при приведения ВРИ в ПЗЗ в соответствие с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на «территориях» объектов культурного наследия [п.11 ст.16 295-ФЗ];
• если в договоре аренды земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности, договоре безвозмездного пользования не указан ВРИ земельного участка, он определяется исходя из цели предоставления земельного участка по договору [п.16 ст.16 295-ФЗ].

В 218-ФЗ добавлена статья 60.3 «Особенности осуществления ГКУ и (или) ГРП в связи с выбором ВРИ земельного участка».

• до 01.01.2030 продлен срок о переходе на российские геоинформационные технологии, системы и средства;
• полнота, актуальность и достоверность сведений, представляемых поставщиками и пользователями ФГГИС ЕЦП НСПД, а также своевременность их представления обеспечивается самими поставщиками и пользователями.

Источник: Кадастр.Москва

Объединение земельных участков – это не просто формальная процедура, а важный инструмент, который позволяет собственникам рационально распоряжаться своей недвижимостью. 

Работы по объединению земельных участков проводит кадастровый инженер. 

При объединении образуется один участок, и ему присваивается новый кадастровый номер, а исходные прекращают свое существование. 

Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образуемый земельный участок будет находиться в границах одного муниципального образования (населенного пункта). 

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок.

«Заявление о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию может подать как собственник, так и кадастровый инженер. Сделать это можно через МФЦ или через личный кабинет на портале Росреестра»

Для объединения двух смежных земельных участков необходимо, чтобы:

• объединяемые земельные участки были смежными; 
• имели общую границу;
• были поставлены на государственный кадастровый учет с уточненной площадью (для уточнения границ и площади смежных земельных участков необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана);
• объединяемые земельные участки должны иметь один и тот же вид разрешенного использования и категорию;
• образуемый земельный участок должен удовлетворять установленным Правилами землепользования и застройки, предельным максимальным и минимальным размерам, сведения о которых можно уточнить в органе местного самоуправления.

Инициатива коснется Ростова-на-Дону, Батайска, Аксайского и Мясниковского районов. Как отмечается, теперь девелоперы в этих муниципалитетах будут в цифровом виде получать весь пакет документов − разрешения на строительство, реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию.

Ранее электронная форма выдавалась, если проектная документация изначально подавалась в уполномоченные органы в цифровом виде.

В Ростовской области власти намерены полностью перевести в электронный формат выдачу разрешений на строительство в границах всей Ростовской агломерации. Такие изменения планируют рассмотреть на ближайшем заседании регионального правительства.

 

В Ростовской области пока не планируется введение очередного моратория на выдачу разрешений на строительство многоквартирного жилья. Об этом заявил врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь во время- пресс-конференции с журналистами.

Так, он отметил работу градостроительного совета Ростовской области, который контролирует проекты по строительству новых жилых комплексов. В первую очередь, члены градсовета акцентируют внимание на архитектурную, экономическую и социальную часть представляемых проектов застройки.

Земельный участок может быть снят с государственного кадастрового учета в случаях, установленных Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

 Частью 3 статьи 70 данного Закона установлено, что орган регистрации прав в соответствии с правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости. Снятие таких земельных участков с кадастрового учета возможно на основании заявления органа местного самоуправления либо в случае поступления в орган регистрации прав уведомления от органов местного самоуправления об отсутствии правоустанавливающих документов в отношении земельного участка.

Чтобы этого не произошло, рекомендуем правообладателям ранее учтенных земельных участков, в отношении которых не осуществлялась регистрация прав, обратиться в МФЦ с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, приложив ранее полученный правоустанавливающий документ на земельный участок (например, свидетельство о праве собственности).

Улючевые изменения в Федеральном законе от 14.03.1995 года №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях». 

Что изменилось? 

 В Государственную думу РФ внесён законопроект №962708-8, который вносит уточнения в статью 2 закона об ООПТ. Поправки направлены на устранение пробелов в регулировании и вводят единый порядок. Теперь в законе закрепляется не только создание, но и упразднение, преобразование и изменение границ особо охраняемых природных территорий.

В статье появится новый пункт 6.1, где чётко определено, какие органы власти уполномочены принимать решения по каждому уровню:

В пункте 6.2 перечислены исчерпывающие основания для упразднения и преобразования территорий, а также для изменения их границ.

В каких случаях возможны изменения?

Упразднение допускается только при утрате территорией своего природоохранного, научного или культурного значения.

Изменение границ допускается в четырёх случаях:Изменение границ допускается в четырёх случаях:

• 1. увеличение площади; 
•  2. корректировка границ между субъектами РФ; 
•  3. исключение земель или водных объектов для реализации национальных целей в соответствии с документами территориального планирования; 
•  4. замена земель или водных объектов равной или большей площади.

О дополнительных положениях: вводится обязательная процедура согласования решений субъектов РФ с федеральными органами власти в сфере охраны окружающей среды, обороны и безопасности, и упразднение, и преобразование ООПТ местного значения теперь будут происходить по той же процедуре, что и их создание.

Принятие закона позволит:

- сделать систему охраны особо охраняемых природных территорий более гибкой и актуальной; 

- сохранить уникальные природные комплексы и при этом устранить несоответствия, сложившиеся исторически; 

- обеспечить баланс между экологическими интересами и развитием региональной экономики.

Поправки позволят исключить произвольные трактовки и установить чёткий порядок действий органов власти при изменении статуса особо охраняемых природных территорий.

Хозяйственные (вспомогательные) постройки – что это?

 Это сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые, а также иные сооружения, располагающиеся на вашем участке, но не являющиеся домами.  Строения, которые имеют связь с основным зданием и выполняют вспомогательную или обслуживающую функцию.

Какие постройки нужно регистрировать?

Не все сооружения (вспомогательные постройки) являются «недвижимостью», то есть объектами, в отношении которых осуществляется кадастровый учет и на которые регистрируются права.

К основным признакам недвижимого имущества, права на которое подлежат регистрации, можно отнести:

- наличие у постройки фундамента, прочная связь объекта с землей, когда перемещение такого объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (Зачастую это выражается в наличии заглубленного фундамента, несущих и ограждающих конструкций);

- материал, из которого изготовлен объект (цельные материалы, например, кирпич, блоки, отдельные технологии деревянного строительства, а не разборные конструкции, которые могут свободно перемещаться без причинения вреда их назначению).

Если ваша постройка подходит под эти критерии, права на неё необходимо зарегистрировать. Объект, который под них не подпадает, не подлежит постановке на кадастровый учёт и права на него не регистрируются.

На что следует обращать внимание при возведении хозпостроек?

Необходимо учитывать вид разрешённого использования вашего участка. Так, если земельный участок предназначен для ведения огородничества, то возводить объекты капитального строительства на нём нельзя. Можно размещать только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая, не являющиеся объектами недвижимости. А вот на садовом участке размещать капитальные вспомогательные постройки, прочно связанные с землей, можно.

Создание хозпостроек должно осуществляться с соблюдением требований градостроительных регламентов соответствующей территории, утвержденных в составе правил землепользования и застройки, в том числе с соблюдением отступов от границ земельных участков.

«Дачная амнистия» - это упрощённый порядок оформления прав на определенные виды недвижимого имущества.

 Такой порядок не требует наличия уведомлений о планируемом строительстве, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.

Дачная амнистия распространяется: 

 1) садовые или жилые дома, расположенные на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, садоводства, ведения личного подсобного хозяйства (в пределах населенных пунктов) или на территории крестьянско-фермерских хозяйств; 

 Жилой дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства: 

• высота не более 20 метров; 
• не более трех надземных этажей; 
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием; 
• не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

2) жилые дома, построенные на государственных или муниципальных землях до 14 мая 1998 года, и одновременно на земельные участки, на которых они расположены.

3) земельные участки, предоставленные гражданам до 30 января 2001 года для личных нужд, таких как ведение садоводства, дачного или приусадебного хозяйства.

4) гаражи, погреба, навесы, теплицы, сараи, а также иные хозяйственные постройки, для которых не нужно получать разрешение на строительство.

Согласно Федеральному закону № 478-ФЗ от 30 декабря 2021 года, срок действия упрощенного порядка оформления прав на недвижимость продлен до 1 марта 2031 года.