Собственник дома, находящегося в аварийном состоянии, не всегда может определить, что лучше: сделать реконструкцию объекта или снести дом и начать строительство с нуля. Считается, что работы по переустройству выходят дороже — всё зависит от особенностей объекта. 

Прежде чем сравнивать новое строительство или реконструкцию, давайте разберёмся в определениях:

Строительство — это новая закладка конструктивных элементов с нуля, заливка фундамента,  возведение стен и кровли.

Реконструкция — это работы по улучшению уже имеющегося строения, модернизация конструкций, коммуникаций, изменение параметров и объемов.

Этапы работ во многом схожи — оба процесса требуют предварительной подготовки юридических документов для оформления, разработки проектной документации а также проработка сметы. 

Различия в том, что при строительстве нет ограничений в разработке проекта. Занимаясь составлением документации, проектная компания реализует пожелания собственника, единственным ограничением станет размер участка и бюджет, выделенный на строительство.

При реконструкции внимание уделяется анализу конструкций и планировочных решений имеющегося дома, перед проектировщиком встаёт вопрос о модернизации объекта, выборе подходящих строительных материалов. Если при строительстве собственник использует новые технологии, то при перепланировке дома целесообразно сохранить предыдущие конструктивные элементы объекта — так проще их улучшить, не подвергнув окончательному разрушению.

Важный момент, который нужно учитывать: на сколько собственник планирует увеличивать площадь исходного объекта. Необходимо проследить, чтобы данные соответствовали градостроительному плану и пятну застройки.

Отказать в оформлении реконструкции могут в том случае, если обнаружится несоблюдение норм (ПЗЗ) но и при строительстве нового дома эти нормы проверяются.

После завершения реконструкции и строительства подготавливается кадастровым инженером технический план. Дом ставится на учёт в кадастре (в случае нового строительства) или в ЕГРН вносятся изменения и указываются новые параметры объекта в результате рекострукции.

Трудности возникают, если владелец хочет реконструировать дом, оформленный в ипотеку. Кроме получения разрешения на проведение работ понадобится обратиться в банк, подать заявление в органы власти.

Плюсы и минусы строительства и реконструкции дома 

 Плюсами реконструкции дома становится:

• Возможность сэкономить на строительных материалах, подключении коммуникаций. Владелец оставляет старый фундамент, конструкции, коммуникации; 
• Сохранение местоположения — это может быть важно, если участок узкий, пятно застройки увеличить не представляется возможным; 
• Нет необходимости получать разрешение на строительство — достаточно получить разрешение на реконструкцию (в отдельных случаях это проще, чем оформление новой застройки);

могут обнаружиться скрытые дефекты и трещины стен, конструктивные элементы объекта изнашиваются, коммуникации приходят в негодность и требуют замены. Всё это увеличивает стоимость переустройства строения и затягивает процесс. Также к старым конструкциям не всегда возможно применить новые архитектурные и планировочные решения. Возникает необходимость укрепить и восстановить элементы дома.

К плюсам нового строительства дома относится: 

 Возможность реализовать желания и разработать новейшие архитектурные, конструктивные решения, определить площадь дома, этажность, спроектировать фасад. 

Вложение на перспективу — вновь построенный дом на рынке недвижимости ликвиднее, чем реконструированный, объект прослужит дольше, будут использованы новые материалы. Это обеспечит повышенную теплоизоляцию; 

Собственник будет уверен, что в стенах объекта нет трещин, дефектов.

Минусы строительства нового дома: 

Нужно больше финансов для размещения строения. Владелец на первоначальном этапе обратится за проведением изысканий, затем — за разработкой проекта и сбором документов. После получения одобрения органов власти сможет приступить к нулевому циклу работ — закладке фундамента.

Стоимость нового строительства высокая, но и затраты на реконструкцию обойдутся владельцу примерно в ту же сумму (если дом в аварийном состоянии).

Оформить документы для строительства и реконструкции может только кадастровый инженер.

С 01.03.2025.г. зарегистрировать ваш дом или строение без (Межевания) нельзя.

Если границы вашего земельного участка не уточнены то вам нужно провести процедуру межевания вашего участка. 

Заказать межевание можно только у кадастрового инженера , если говорить точне то только кадастровый инженер в праве подготовить межевой план. 

Заказать подготовку документов на технический план здания и межевой план земельного участка можно одновременно. Но окончательная подготовка технического плана здания и подача на государственную регистрацию возможна только после уточнения границ вашего участка и внесение сведений по уточнению в ЕГРН. 

Вы смотрите на публичную карту Росреестра и видите старые участки? 

Кадастровый инженер тут не при чем! 

Что сделать, чтобы исходные участки не отображались на публичной карте и не фигурировали в выписке из ЕГРН как пересечение? 

Пишем на сайте Росреестра во вкладке "Обращение граждан" заявление такого содержания: 

Прошу заархивировать земельные участки с кадастровыми номерами.....Поскольку данные номера вошли в состав нового земельного участка с кадастровым номером.....путем объединения. А также исключить сведения о границах таких участках из сведений ПКК. 

ссылка на услугу: https://rosreestr.gov.ru

«Присвоение объекту адресации адреса, изменение и аннулирование такого адреса осуществляются уполномоченными органами (органами местного самоуправления) по месту нахождения объекта адресации.Объектом адресации являются: 

а) здание (строение, за исключением некапитального строения), в том числе строительство которого не завершено;б) сооружение (за исключением некапитального сооружения и линейного объекта), в том числе строительство которого не завершено; 

 в) земельный участок (за исключением земельного участка, не относящегося к землям населенных пунктов и не предназначенного для размещения на них объектов капитального строительства); 

 г) помещение, являющееся частью объекта капитального строительства; 

 д) машино-место (за исключением машино-места, являющегося частью некапитального здания или сооружения).

 Заявление о присвоении объекту адресации адреса или об аннулировании его адреса подается собственником объекта адресации по собственной инициативе либо лицом, обладающим одним из следующих вещных прав на объект адресации: 

 а) право хозяйственного ведения; 

 б) право оперативного управления; 

 в) право пожизненно наследуемого владения; 

 г) право 

 Заявление направляется заявителем (представителем заявителя) в уполномоченный орган: 

 на бумажном носителе посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении; 

на бумажном носителе лично на приеме в уполномоченном органе; 

в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг(функций)"; 

в форме электронного документа с использованием региональных порталов государственных и муниципальных услуг (функций);в форме электронного документа с использованием портала федеральной информационной адресной системы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ФИАС). 

Принятие решения о присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса, решения об отказе в присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса, а также размещение соответствующих сведений об адресе объекта адресации в государственном адресном реестре осуществляются уполномоченным органом в срок не более 10 рабочих дней со дня поступления заявления; 

Решение о присвоении объекту адресации, а также решение об аннулировании адреса объекта адресации утрачивают свою силу по истечении одного года со дня присвоения объекту адресации адреса в случае, если не осуществлены государственный кадастровый учет образуемого объекта недвижимости или снятие с государственного кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"», - отметила начальник отдела архитектуры

 Если адрес уже есть в ФИАС, но отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заинтересованное лицо может самостоятельно 

Собственник дома должен оформить права на земельный участок, на котором расположен дом. Обязанность оформить право аренды или право собственности, выкупив эту землю у муниципалитета, возникнет у собственников зданий, сооружений или помещений с 1 марта 2025 года.

Данные изменения закона, с одной стороны, направлены на реализацию таких основных принципов земельного законодательства как единство судьбы здания и земельного участка под ним, платность использования земли. А, с другой стороны, обеспечивают право собственников здания использовать земельный участок в необходимых границах и достаточных для эксплуатации здания. Это исключит возможность образования и предоставления третьим лицам нового земельного участка за счет используемого собственником здания».

Предоставление земельного участка осуществляется в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом собственники сами решают выкупать им участок или взять его в аренду.

Орган власти, который предоставил земельный участок, вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Изменение целевого назначения земельного участка может потребоваться по разным причинам:

1)Если участок планируется использовать для строительства жилья, объектов коммерческой недвижимости или социальной инфраструктуры, потребуется перевод земель из сельскохозяйственных в жилые или промышленные.

2)Инвесторы могут приобретать сельскохозяйственные земли с намерением изменить их назначение для реализации проектов в области жилой застройки, промышленности или туризма.

3)Земли, переведённые в категорию, допускающую строительство жилых домов, зачастую оцениваются значительно дороже, чем сельскохозяйственные участки.

4)владельцы участков могут захотеть построить дом на своей земле, если она находится в удобном месте, но предназначена исключительно для сельского хозяйства.

Какие документы нужны для перевода земли из сельскохозяйственной в жилую категорию?

Процедура перевода земли регулируется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами. Для осуществления перевода необходимы следующие документы:

1. Заявление владельца: Оно подается в орган местного самоуправления или в Росреестр. Заявление должно содержать обоснование изменения целевого назначения земли.

2. Правоустанавливающие документы на землю: Сюда входят свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), договор купли-продажи или дарения.

3. Кадастровый паспорт участка: Документ, содержащий сведения о границах, площади и кадастровой стоимости участка.

4. Заключение экологической экспертизы (если требуется): В некоторых случаях может понадобиться оценка воздействия планируемого использования земли на окружающую среду.

5. Проект планировки территории: В случае, если участок будет использоваться для жилищного строительства, может потребоваться разработка проекта планировки.

6. Технические условия подключения коммуникаций: Подтверждение возможности подключения будущего строения к инженерным сетям (электричество, вода, газ).

7. Другие разрешительные документы: Могут включать разрешения от органов охраны культурного наследия, если участок расположен в зоне исторической ценности.

После подачи заявления органы власти рассматривают заявку, оценивают целесообразность перевода и принимают решение. Процедура может занять несколько месяцев.

Последствия неправильного использования земли

Неправильное использование земельных участков, особенно нарушение их целевого назначения, может повлечь серьёзные юридические и экономические последствия:

1. Штрафы: За нарушение правил землепользования предусмотрены административные штрафы. Размер штрафа зависит от характера нарушения и категории нарушителя (физическое лицо, юридическое лицо или должностное лицо).

2. Принудительное прекращение деятельности: В случае значительного нарушения может быть принято решение о прекращении хозяйственной деятельности на участке.

3. Рекультивация земель: Если участок использовался неправильно, что привело к ухудшению его состояния (например, загрязнение почвы), владелец может быть обязан провести мероприятия по восстановлению плодородия почв или ликвидации загрязнений.

4. Возврат земли в исходное состояние: Суд может обязать вернуть земельный участок в первоначальное состояние, соответствующее его целевому назначению.

5. Конфискация имущества: В крайних случаях, когда нарушение носит систематический характер и связано с крупными экологическими последствиями, возможно изъятие участка у собственника.

Уточнение границ внесение сведений в ЕГРН осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и межевого плана, которые правообладатель такого участка либо кадастровый инженер предоставляет в орган регистрации прав. 

Межеванием занимаются кадастровые инженеры на основании договора подряда. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Для проведения работ кадастровому инженеру потребуются правоустанавливающие документы, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка"

При уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. 

Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Напоминалка !!!

Необходимо не позднее 12 месяцев от даты подписания кредитного договора подтвердить регистрацию собственности на построенный в ипотеку дом. В противном случае ставка поднимется до уровня ключевой ставки, действующей на момент подписания кредитного договора .

Техплан – это документ, в который включены главные сведения о доме, квартире, либо другом недвижимом объекте. Информация вносится в ЕГРН. 

Примерное содержание полученного технического плана: 

 точное местонахождение объекта; 

количество внутренних помещений и их площадь; 

расположение здания т.д. 

 Чтобы документ обладал юридической силой, его необходимо оформить в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Оформление технического плана возможно, как в электронной, так и письменной форме, но в Росреестр его подают в цифровом виде, заверенный усиленной квалифицированной подписью 

кадастрового инженера. 

Новое👉 Видео на РУТУБ канале Ростовский Кадастр

Как проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка. 

Можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Посмотреть сведения о местоположении границ участка в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

«Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены»