Генплан города Ростова-на-Дону 1902 год
Генплан города Ростова-на-Дону 1931 год
Генплан города Ростова-на-Дону настоящее время.
ДАЛЕЕ ПО ТЕМЕ ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
В Российской Федерации существует несколько вещных видов прав на земельные участки, такие как аренда, право постоянного (бессрочного пользования), сервитут, субаренда.
Далее рассмотрим виды прав, которые законодательно закреплены в нормативных актах РФ.
Собственность.
Право собственности по Гражданскому Кодексу Российской Федерации – это права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Содержание понятия права собственности раскрывается в двух смыслах: в субъективном и в объективном.
В объективном смысле право собственности – это совокупность правовых норм, являющихся частью отрасли вещного права. Она включает в себя конституционные, гражданские, административные и уголовные нормы, необходимые для регулирования имущественных отношений между субъектами. В субъективном смысле право собственности – это правомочия лица определять характер и сферу эксплуатации имущества, принадлежащего ему. Содержание субъективного смысла права собственности раскрывается через три вида правомочий:
- Владеть собственностью – фактическое обладание вещью.
- Пользоваться – извлекать выгоду из использования вещи. Извлечение выгоды не должно противоречить действующему законодательству.
- Распоряжаться имуществом. Владелец вправе дарить вещи, продавать их, сдавать в аренду и осуществлять другие действия, подкрепленные законодательством (ст. 209 Гражданский Кодекс Российской Федерации).
Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации ФЗ-136 от 25.10.2001 законодатель выделяет 3 формы собственности:
1. Частная собственность. Собственностью физических и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные физическими и юридическими лицами по договорам купли-продажи, свидетельствам о вступлении в наследство и иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Государственная собственность. К этой собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Существует два уровня государственной собственности на землю: федеральный уровень, к нему относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий собственность в республиках, краях, областях, автономной области, автономных округах, также городах Москвы и Санкт-Петербурга в составе Российской Федерации.
3. Муниципальная собственность. В этой собственности есть земельные участки:
- Признанные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
- Право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- Приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством;
- Которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
Выделяют частную собственность по кругу лиц: индивидуальная собственность, долевая собственность, совместная собственность.
Долевая собственность на землю означает, что несколько лиц владеют одним земельным участком, каждый из которых имеет долю в праве собственности на землю. Обычно такая собственность возникает в случаях наследования имущества, раздела совместно приобретенного имущества или при создании совместных инвестиционных проектов.
Особенности оборота земельных участков, находящихся в долевой собственности, заключаются в том, что каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей земли, но только в пределах договоренности с другими собственниками. Это может затруднить продажу части земли или ее раздел по частям.
Кроме того, при наличии долевой собственности на земельные участки могут возникать конфликты между собственниками, связанные с использованием земли, ее обработкой, хранением имущества, распределением расходов на уход за землей и другими аспектами.
Долевая собственность регулируется законодательством Гражданского Кодекса Российской Федерации. В частности, статьи 244-251 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливают правила о правах и обязанностях совладельцев долей в общей собственности, условиях возникновения и прекращения долевой собственности, порядке распределения доходов и расходов, ответственности совладельцев за убытки и т.д. Однако следует отметить, что существует много нюансов и правил, установленных региональными законами, которые также регулируют долевую собственность на землю и оборот земельных участков.
Совместная собственность – это форма владения имуществом, когда права на него равномерно распределены между двумя или более владельцами, которые могут распоряжаться им и использовать в соответствии с договоренностями или законодательством. При этом каждый из собственников имеет право на долю в соответствии с его вкладом в приобретение или создание имущества, а также несет ответственность за общие расходы и обязательства. Совместная собственность может существовать как на недвижимость, так и на движимое имущество.
Далее мы рассмотрим, чем отличается право собственности от иных видов прав.
С одной стороны, права собственности имеют важные особенности, которые отличают их от прав в других отдаленных областях и оправдывают их классификацию в отдельную группу. С другой стороны, права в других отдаленных областях имеют много сходств, что также оправдывает их объединение в одну группу.
Их сходство заключается, во-первых, в том, что сам закон относит их к вещным (отдаленным) правам, определяет их содержание и предоставляет защиту от посягательств любого третьего лица, включая собственника, а во-вторых, в том, что осуществление других вещных прав не требует посредничества третьего лица, другими словами, свидетельствует о прямой связи между лицом и объектом.
Существует ряд различий:
1. Иные права собственности отличаются более узким объемом правомочий, чем права собственности. Поэтому считается, что различие между правом собственности и другими правами собственности зависит от объема прав и обязанностей субъекта. Например, из всех правомочий собственника обладатель сервитута имеет только право пользования имуществом. В тоже время правомочия других субъектов права собственности имеют ту же правовую природу и носят то же наименование (например, владение, пользование), что и правомочия собственника, но не заимствованы у собственника и существуют параллельно с этими правомочиями. Действительно, когда, например, создается сервитут, собственник не лишается правомочий владения и пользования имуществом, а лишь передает эти же правомочия обладателю сервитута, т.е. собственнику господствующего имущества;
2. Другие права собственности характеризуются таким признаком, как производность, зависимость от права собственности. Это означает, что если право собственности на вещь отсутствует или прекращено, то невозможно установить или сохранить ограниченное вещное право.
3. Для других прав собственности важно не только наличие субъективного права собственности на вещь, но и то, что эта вещь признается принадлежащей кому-то другому. Для субъекта права собственности важно, чтобы вещь признавалась «его», тогда как для субъекта иного вещного права достаточно, чтобы вещь была «чужой».
Далее мы узнаем какие участки могут предоставляется в частную собственность.
Физические и юридические лица имеют равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам в собственность, за исключением земельных участков, которые не могут быть предоставлены в собственность.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, и на иных установленных особо охраняемых территориях Российской Федерации, а также названные лица не могут обладать земельными участками в границах морского порта.
Владелец участка земли имеет право продавать, дарить, закладывать, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться этой землей, если она не исключена или не ограничена законом.
Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
2. Право безвозмездного срочного пользования;
3. Право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом;
4. Сервитуты;
5. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
6. Аренда.
Вещные права – права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь.
Например, право собственности предоставляет право на свободное распоряжение вещью, в том числе продажу, дарение, обмен и т.д. Право пользования предоставляет право пользоваться вещью, но не право распоряжаться ей. Право залога предоставляет возможность заложить имущество в качестве обеспечения кредита.
Вещное право является важным институтом гражданского права и регулирует практически все отношения, связанные с имуществом.
Право постоянного (бессрочного) пользования.
Земля, в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование для:
1) органов государственной власти и органов местного самоуправления;
2) государственных и муниципальных учреждений (бюджетных, казенных, автономных);
3) казенных предприятий;
4) центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.
Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.
Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.
В отличие от собственника земельного участка, субъект этого права лишен существенного права распоряжения земельным участком. Лицо, обладающее постоянным правом пользования земельным участком, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе с согласия собственника земельного участка. Любая сделка по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.
Право безвозмездного срочного пользования.
В безвозмездное пользование могут быть предоставлены земельные участки:
1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, установленных статьей 39.10 Земельного Кодекса Российской Федерации, в том числе в виде служебных наделов;
2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.
Безвозмездное срочное пользование заменяет право временного пользования, существовавшее до принятия Земельного Кодекса Российской Федерации. Основное отличие от временного пользования заключается в безвозмездности данного срочного права. По сути, это право является исключением из принципа платности землепользования.
Земельный Кодекс Российской Федерации устанавливает основания предоставления участков на этом праве. В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предлагаемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями для возникновения такого права являются административные акты, договоры или локальные нормативные акты организации.
Существует шесть оснований для предоставления земельных участков на праве безвозмездного срочного пользования:
1) предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования на срок не более одного года. Основанием для предоставления является административный акт исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, который имеет право на предоставление соответствующего земельного участка в пределах своих полномочий.
2) предоставление земельных участков, находящихся в частной собственности, иным физическим и юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования (договор ссуда). В таком договоре одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или сдать другой стороне (ссудополучателю) во временное безвозмездное пользование вещь, а другая сторона обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, или в состоянии, предусмотренном договором, с учетом нормального износа.
3) предоставление земельных участков гражданам в виде служебных земельных наделов из земель организации. Служебные земельные наделы предоставляются работникам определённых отраслей экономики, также транспорта, лесной промышленности, лесного и охотничьего хозяйства.
4) предоставление земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям. Основанием для предоставления является административный акт, принятый исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления с соответствующими полномочиями по предоставлению земельных участков в пределах своей компетенции.
5) предоставление земель, в государственной или муниципальной собственности, лицам, заключившие государственный или муниципальный контракт на строительство объектов недвижимости, заказанных в соответствии с Федеральным Законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг, необходимых государственных нужд или нужд местного самоуправления.
6) предоставление земель, лицам, использующие земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, обязаны поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Это обеспечивается использованием земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным способом использования.
Сервитут.
Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) - это право на ограниченное использование чужого недвижимого имущества в частных или общественных целях (проход, проезд, проведение коммуникаций и пр.) без нарушения имущественных прав собственника. Об этом гласит статья 23 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Земельный и Гражданский кодексы рассматривают сервитут как вторичное вещное право. Однако можно рассматривать сервитут как обременение земельного участка. С точки зрения собственника земли, используемой соседом для доступа к водоему, сервитут является ограничением этого права. С точки зрения владельца земли, он является ограничением этого права. С точки зрения соседа, сервитут – это право пользоваться чужим земельным участком.
Сервитуты бывают:
- Частными и публичными. Частные устанавливаются в интересах определённого округа лиц на определённый объект, а публичные устанавливаются в интересах государства.
- Платные и бесплатные. Платные устанавливаются решением суда или договором, постановление органов местного самоуправления.
Согласно ст. 23 Земельного Кодекса публичный сервитут может устанавливаться для:
1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом;
2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;
3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;
4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Земельного Кодекса.
Пожизненное наследуемое владение.
Пожизненное наследуемое владение – это вид наследственной передачи имущества, при котором недвижимость, находившаяся в собственности у человека, переходит в пожизненное владение правопреемника, но не может быть продана, отчуждена или завещана другому наследнику.
Пожизненное наследуемое владение существовало до октября 2001 г. Но в 2001 г Земельный Кодекс Российской Федерации исключил понятие пожизненного наследуемого владения из основных понятий вещных прав.
Согласно действующему Земельному Кодексу, гражданам больше не предоставляются земельные участки на основании права пожизненного наследуемого владения. Однако те, кто получил землю в пожизненное наследуемое владение до введения нового Земельного Кодекса, то есть до вступления в силу Земельный Кодекс Российской Федерации, сохраняют такое право. Аналогичным образом сохраняется и возможность передавать земельные участки по наследству.
На сегодняшний день обладатели права пожизненного наследуемого владения имеют возможность перерегистрировать право пожизненного наследуемого владения в собственность бесплатно или в аренду, если предоставление в собственность таких участков невозможно в силу закона. Принятие дополнительного акта органа местного самоуправления не требуется.
Если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающем или подтверждающем права гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного Кодекса для ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества, строительства индивидуального жилого дома, не указаны права, на котором предоставлен этот участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Аренда.
Право аренды форма владения и пользования земельным участком, при которой одна сторона передает землю во временное пользование другой стороне. При этом устанавливается определенная плата за передачу земельного участка.
Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 Гражданский Кодекс Российской Федерации).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Права арендатора - это право использовать арендованное имущество по назначению, то есть в соответствии с целью, для которой оно было арендовано. Например, если арендован жилой дом, арендатор имеет право использовать его для проживания семьи.
Основными обязанностями арендатора являются своевременная выплата арендной платы и сохранение арендованного имущества в исправном состоянии. Если арендованное имущество повреждено или потеряно по вине арендатора, то он обязан возместить ущерб арендодателю.
Дополнительные обязанности арендатора могут быть определены договором аренды и законодательством Российской Федерации. Например, арендатор может быть обязан выполнять ремонтные работы в определенные сроки, убирать за собой после использования имущества, регулярно обращаться к специалистам для профилактического обслуживания.
Относительно передачи аренды в субаренду, это может быть разрешено или запрещено в зависимости от условий договора аренды. Если договор запрещает субаренду, то арендатор не имеет права переуступать свои права и обязанности другому лицу. Если договор разрешает субаренду, то арендатор может передать свою аренду третьему лицу, но должен получить на это согласие арендодателя.
Субаренда - это форма аренды, когда арендатор переуступает свои права и обязательства по аренде другому лицу. Субарендная сделка заключается между арендатором и субарендатором, но при этом арендатор все равно остается ответственным за выполнение своих обязательств перед арендодателем, таких как своевременная оплата арендной платы и поддержание имущества в исправном состоянии.
