Случай оформления земельного участка, когда выявился ряд проблем, в том числе необходимость уточнения границ смежного участка и согласования границ с его собственником. 

 Несмотря на кажущуюся простоту, согласование границ на практике вызывает ряд вопросов. 

Когда нужно согласовывать границу с соседом?

Это нужно тогда, когда границы соседнего участка, именно юридические границы (координаты характерных точек), определены с наложением на наше законное фактическое землепользование и это наложение нужно устранять.

 Подчеркиваю – законное землепользование. 

 Если мы в прошлом году «случайно» переставили забор на пару тройку метров вперед, а в этом году не менее случайно выявили наложение границ соседа на этот забор, то оснований для исправления этих границ нет. 

 Попробовать то можно, но перспективы весьма неоднозначны 🙄 

 Бывают случаи, когда сосед и забор сдвигает, и юридические границы в ЕГРН вносит по передвинутому забору. 

Такая ситуация немного сложней и ее касаться не будем. 

Для наглядного понимания возьмем простой случай.

Что такое наложение границ?

Допустим, мы начали оформлять свой земельный участок. Заключили договор с кадастровым инженером, к вам приехал геодезист, сделал съемку и определил координаты характерных точек вашей фактической границы. 

 И вот у кадастрового инженера перед глазами такая картинка:

Это результат топографической съемки. Красным цветом выделен наш земельный участок по фактическому землепользованию, закрепленному на местности забором и стенами построек

Проведя обработку полученных сведений, кадастровый инженер увидел, что границы соседнего участка, накладываются на наше с вами фактическое землепользование:

Синим выделен смежный земельный участок, границы которого накладываются на наш земельный участок.

И вот так будет выглядеть обнаруженное наложение:

Площадь наложения 40 кв. м.

Вот такие и любые подобные случаи называют наложением границ земельного участка.

Надо ли исправлять наложение границ земельного участка?

В целом – да, надо.

Почему? Да потому, что закон понимает под границей земельного участка именно юридическую границу, т. е. координаты характерных точек, внесенные в ЕГРН, а не забор. 

 По умолчанию, если забор не соответствует юридической границе, то забор нужно переносить в соответствие с координатами, а не наоборот. 

 Если в этой ситуации мы пойдем легким путем и «прицепимся» границей своего участка к границам смежного, без устранения наложения, и оставим всё как есть, то рано или поздно получим сначала требование, а потом иск об освобождении части участка, демонтаже забора и его установке по внесенным в ЕГРН координатам. 

 То есть, это потенциальный шанс лишится части земельного участка.Уточню, не «если» получим, а «когда» получим. 

Ибо практика показывает, что рано или поздно такие иски прилетают. Не сейчас, так лет через 5. Не через 5, так через 10. Не от самого соседа, так от его наследников или покупателей. Но он будет.

Однако, наложение наложению рознь. 

 К примеру, если наложение в пределах 10 см, то в большинстве случаев овчинка выделки не стоит.

 Во-первых, 10 см это допустимая погрешность геодезических измерений в населенных пунктах. 

 Во-вторых, 10 см это, как правило, даже меньше чем ширина заборного столба. 

 Подчеркну, что это мое личное мнение, которое я никому не навязываю и которое не обязательно правильное. 

 Но, в судебной практике очень много случаев, когда наложения, выявленные в пределах допустимой погрешности, оставлялись судами без исправлений с отказом в иске и всеми вытекающими последствиями.

Как исправить наложение границ соседнего земельного участка?

Для этого законом предусмотрено два варианта:согласовать уточнение границ такого смежного участка с его правообладателем путем подписания акта согласования границ;установить смежную границу между участками в судебном порядке, т. е. через разрешение межевого спора или исправление реестровой ошибки. 

Причем, судебная практика пошла таким образом, что эти процедуры не взаимосвязанные. 

 Можно сразу обратиться в суд с иском на соседа и это не будет являться несоблюдением досудебного порядка разрешения спора.Но, мое мнение, надо давать шанс миру и дружбе. 

Хотя в силу специфики вопроса и человеческого фактора это и нелегко.

Как согласовать границу земельного участка с соседом:

Не буду сейчас описывать всю процедуру работы кадастрового инженера по уточнению границ, скажу кратко – кадастровый инженер рисует для соседа правильную границу и согласовывает ее с ним. 

 Для согласования границы собственник смежного участка должен подписать акт согласования границ.Вот так выглядит этот акт:

Надо признать, что документ для потенциального подписанта малоинформативен. 

 Чертеж земельного участка, который печатается на обратной стороне, погоды особо не делает:

Чертеж границ к акту согласования границ из предыдущей публикации, для наглядного примера. Дальнейший текст ниже будет основан на нем.

Увеличенный фрагмент для наглядного понимания.

С этим и связано большинство отказов в подписании актов согласования. 

 Люди не понимают, что от них хотят, не понимают значения и смысла этих документов и просто-напросто боятся что-то подписывать. 

 Здесь на первый план выходит компетентность и добросовестность кадастрового инженера, в задачу которого входит доступно и понятно объяснить человеку:в чем суть проблемы;почему это нужно сделать;как могут развиваться дальнейшие события. 

А дальнейшие события, при отказе от подписания акта, могут развиваться только в одном направлении. Судебном. 

С непонятными перспективами для всех.

Но, бывают и другие случаи, напрямую связанные с человеческим фактором и… гм… складом характера.

 Есть отдельный тип людей, который считает себя умней других и в любых ситуациях ведет себя по-хамски.

 Буквально на днях до этой публикации я пытался согласовать границу с правообладателем смежного земельного участка. 

Акт остался неподписанным. 

 В этой ситуации (см. чертеж выше) границы накладываются на фактическое землепользование моего заказчика на 0,5 м. Это довольно много. 

Проблем добавляет то, что в месте наложения у заказчика стоит жилой дом. 

 То есть, точки 10 и 9 на чертеже земельного участка заходят аккуратно внутрь дома.По спорной границе геодезическую съемку делали два раза. 

Второй раз по требованию соседа и в его присутствии. 

 Сосед показал остатки забора, который является исторической границей между участками, и расположенный на 20 см от стены жилого дома. 

По этому забору спора нет ни у заказчика, ни у соседа.Координаты этого забора - точки н2, н3, н4 на чертеже. 

 И вот мы возвращаемся с актом, чертежами и пояснениями к соседу за согласованием и натыкаемся просто на… «ну-ну, давайте-давайте, рассказывайте мне тут, мне на все плевать, ничего я вам подписывать не буду».

Пытаюсь объяснить. Стена.

Интересуюсь, почему позиция такая упертая. Повторную съемку сделали по требованию, в присутствии. Переснимите сами, пригласите другого кадастрового инженера, почему нет?

Выясняется, что «а мне Ваня сказал, что у вас все ерунда, и у него точки правильные».

Ваня, уточняю, это у нас кто? Оказалось, что кадастровый инженер, который участок соседа оформлял и работает в администрации.

Мда... в администрациях то у нас работает обычно самый цвет кадастровых кадров. Им явно лучше известно. Куда уж нам, челяди безродной...

Ну давайте поговорим с вашим Ваней.

Поговорили. Судя по манере разговора, Ваня либо вчера вернулся из мест, не столь отдаленных, либо уровня интеллекта хватает только жвачку жевать и гнуть пальцы в трубку.

Так и уехали.

Теперь придется обращаться в суд. 

Заказчик кадастровых работ совершенно справедливо боится оставлять всё, как есть. 

И вот такие случаи, когда мы в своей работе натыкаемся на упоротое упертое «да мне Василь Иваныч сказал, что все это чепуха и у меня все правильно», к сожалению, происходят достаточно часто. 

 Соль в том, что потом "Василь Иваныча" нигде не найдешь и в суде его даже запаха не будет. 

 Никакую ответственность он нести не захочет, а просто нальёт соседу в уши, что я судью купил и поэтому сосед теперь должен сто тыщ рублей за экспертизу и юриста. 

Это всегда проще, чем сознаться в наплевательском отношении к своей работе и непрофессионализме.Вообще, вот это «а мне там кто-то сказал, я ему верю, а вам нет» очень большая проблема, особенно в земельных вопросах. 

Законодательство сложное, компетентных специалистов мало, а не компетентных много. 

Из-за этого постоянно возникает куча проблем, которых при адекватном отношении могло не быть. 

 Ну да ладно, это уже лирика. 

 Продолжим, господа.

Что делать, если сосед требует подписать акт согласования границ?

Для полноты картины, поставим себя на место соседа. 

 У нас оформленный участок, допустим уже лет 5, выписка из ЕГРН на руках, межевой план пылится в дальнем ящике. 

 И тут на пороге возникает сосед с каким-то незнакомым типом или типой и просят подписать акт согласования границ. 

Утверждают, что есть ошибка в нашем оформленном участке и сейчас надо обязательно подписать акт. 

 Первой эмоцией от такого вторжения будет непонимание, потом страх обмана (ведь кругом одни аферисты ж), а затем желание послать и соседа и его спутника подальше. 

 Но, если к нам с таким пришли, то проблема есть. 

И она требует решения. 

 И да, нас действительно могут пытаться обмануть. 

Потому, что аферистов вокруг меньше с каждым годом не становится. 

Как есть. 

 Так что делать? 

 Во-первых, надо понимать, что геодезические измерения не идеально точные. 

  Ошибки были, есть и будут. 

Чем более давно были определены ваши границы, тем больше шансов на ошибку.

Во-вторых, нужно внимательно изучить объяснения кадастрового инженера, который предлагает подписать акт согласования. 

Если кадастровому инженеру нечего скрывать, и он не ставит своей целью нас обмануть, то предъявит весь необходимый поясняющий материал и внятно объяснит проблему.

В-третьих, ситуацию нужно перепроверить со своей стороны. Подергать за усы того, кто оформлял наш участок и выслушать его мнение.

Обратиться к третьему кадастровому инженеру и попросить вынести в натуру спорные точки, сделать новую съемку участка, сравнить с результатами соседа и сведениями ЕГРН.

Да, это требует расходов, средств на которые может и не быть. 

Но, это будет дешевле, чем влазить в межевой спор в суде.

Если доводы соседа подтверждаются и в сведениях о границах нашего участка действительно ошибка, то резон в согласовании уточнения границ есть. 

 Если же ситуация обратная и по результатам проверки получается, что наши права будут в результате ущемлены, то в подписании акта нужно отказать.

Но, не через губу и посылами в дальние края, а с нормальным объяснением почему мы принимаем такое решение. 

 Не исключено, что в результате удастся достигнуть консенсуса, добиться каких-то правок и все обойдется полюбовно. 

 Не нужно забывать, что граница - смежная. 

В отсутствии споров и проблем со смежной границей заинтересованы обе стороны, а не только одна.

Что будет, если согласовать границу земельного участка не удастся?

Скорее всего, иск в суд с требованиями об установлении смежной границы между участками. 

 В 95% случаев по таким спорам назначается судебная землеустроительная экспертиза. 

 Ее цена от 30 000 руб. до бесконечности. 

Результат судебного разбирательства непредсказуем.

Может победим мы, может быть сосед. 

А может никто. 

Нужны ли такие риски?

Каждый решает сам.

Публикация была полезна? Подпишитесь на канал. https://dzen.ru/a/ZP2Y67ZlbXapU8pU?share_to=link

Земельный юрист - экспертГоряинов Александр Александрович

Официальный сайт автора канала:jurist-goraynov.ru