Если массив относится к зоне СХ-1 (сельхозугодья), где запрещено строительство капитальных объектов, а вы планируете строить дачный поселок или СНТ, однозначно, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.

Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 не простая, но нет ничего невозможного. Этапы перевода зависят от того, утверждены ли ПЗЗ или они на стадии проекта. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении указываем следующую информацию:

обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2; 

факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1 (почва не плодородная и тд); 

кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее; 

просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.

К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории (ППТ), а если хотите разделить массив на участки, то прикладывайте проект межевания.

ППТ — основа для формирования град планов земельных участков. На основании утверждённого ППТ выдаётся градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Эти документы необходимы для получения разрешения на строительство.

ППТ - чертёж, включает: красные линии, дороги, улицы, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования, границы и характеристики зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства.

Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения.

почти всегда требуют согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.

Во многих муниципалитетах может потребоваться проведение публичных слушаний, которые организует специальная комиссия. По результатам слушаний, либо без таковых, комиссия готовит рекомендации по смене территориальной зоны.

Если имеются основания для перевода участка из СХ-1 в СХ-2, и вы подробно разобрали каждое из них в заявлении, подкрепив документами, комиссия рекомендует изменить ПЗЗ. Но окончательное решение за главой муниципалитета. Если он одобрит изменение зоны, обновленные данные регистрируются в Росреестре.

Чтобы ходатайство утвердили, необходимо доказать, что существующая территориальная зона не учитывает фактическое землепользование, либо снижает эффективность использования участка.