Часто, на участках можно встретить зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), где действуют ограничения и самым неприятным моментом является полный запрет на строительство строения.
Обо всем по порядку.
Наглядно привожу первый пример охранной зоны: вы рассматриваете участок рядом с производственным предприятием, у него обязательно есть буферная зона между самим производством и жилым сектором. Эта зона называется санитарно-защитной.
В СанПиНе содержится классификация предприятий на пять классов опасности по степени негативного воздействия на окружающую среду. Каждому из этих классов опасности соответствует свой радиус санитарно-защитной зоны, где любое жилое строительство и частичное ведение сельского хозяйства запрещено:
- для предприятий I класса она составляет 1000 м,
- для предприятий II класса - 500 м,
- для предприятий III класса - 300 м,
- для предприятий IV класса - 100 м
- для предприятий V класса - 50 м
Второй пример охранной зоны. Вы рассматриваете покупку участка вблизи высоковольтных линий. Охранная зона накладывается по обе стороны от ЛЭП.
Охранная зона в данном случае составляет:
- для высоковольтных линий (ВЛ) напряжением до 20 кВ - 10 метров от крайних проводов по обе стороны линии;
- для ВЛ 35кВ – 15 метров,
- для ВЛ 110 кВ – 20 метров.
Любую хозяйственную деятельности в границах таких зон необходимо согласовывать с энергокомпанией! Здесь нельзя разводить огонь, устраивать свалки, склады, запускать летательные аппараты. Высота деревьев и кустарников не должна превышать 4 метров, а высота водной струи при поливе – 3 метр.
*От меня: именно поэтому, глядя на выписку из ЕГРН, вы сталкнетесь с ограничением, предусмотренным статьей 56, 56.1 Земельного кодекса РФ. Она предусматривает ограничения прав, когда ваш земельный участок попадает в границы ЗОУИТ, таких как ЛЭП, газопровод, связь, объекты культурного значения и тд. Эти ограничения не влияют на право владения участком, но распространяются на его использование.
Итак, вашему вниманию - 28 видов зон с особыми условиями использования территории
1) зоны охраны объектов культурного наследия;
2) защитная зона объекта культурного наследия;
3) охранная зона объектов электроэнергетики;
4) охранная зона железных дорог;
5) придорожные полосы автомобильных дорог;
6) охранная зона трубопроводов;
7) охранная зона линий и сооружений связи;
8) приаэродромная территория;
9) зона охраняемого объекта;
10) зона охраняемого военного объекта;
11) охранная зона особо охраняемой природной территории;
12) охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
13) водоохранная зона;
14) прибрежная защитная полоса;
15) округ санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;16) зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
17) зоны затопления и подтопления;
18) санитарно-защитная зона;
19) зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
20) охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
21) зона наблюдения;
22) зона безопасности с особым правовым режимом;
23) рыбохозяйственная заповедная зона озера Байкал;
24) рыбохозяйственная заповедная зона;
25) зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов;
26) охранная зона гидроэнергетического объекта;
27) охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
28) охранная зона тепловых сетей.
Рассмотрим часто встречающиеся ОБЪЕКТЫ и их требования, вокруг которых формируется охранная зона:
1) Высоковольтные линии электропередач. Это земельный участок и воздушное пространство вдоль воздушных линий, ограниченное вертикальными плоскостями, находящимися по обе стороны от линии. Обременяет всё, что в неё попадает. Расстояние охранной зоны:
2 м – для ВЛ ниже 1кВ;
10 м – для ВЛ 1- 20 кВ;
15 м – для ВЛ 35 кВ;20 м – для ВЛ 110 кВ;
25 м – для ВЛ 150-220 кВ;
30 м – для ВЛ 330 кВ, 400 кВ, 500 кВ;
40 м – для ВЛ 750 кВ;
55 м – для ВЛ 1150 кВ;
100 м – для ВЛ через водоёмы
2) Газопроводы. На участке, расположенном в охранной зoне газопровода высoкого давления, нельзя строить на расстоянии менее чем 300 м от газопровода и 200 м для строений хозяйственного назначения. Если объекты уже введены в эксплуатацию до проведения газопровода, они должны располагаться на расстоянии не менее 100 м.
3) Приаэродромные и приаэропортные территории. Для строительства дома в определенном радиусе нужно согласовать этажность строения с ответственной организацией, т.к. возможно, над этим участком может проходить воздушный коридор. В состав приаэродромной территории входит 7 подзон. У каждого региона они свои.
4) Кладбища. Санитарно-защитная зона от 50 до 500 метров, в зависимости от площади кладбища.
5) Объекты культурного наследия. Защитная зона устанавливается автоматически при включении объекта культурного наследия в реестр и действует до момента установления зоны охраны объекта.
Защитная зона устанавливается только в отношении памятников и ансамблей. Она не устанавливается в отношении достопримечательных мест и для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места.
Границы защитной зоны определяются:
- для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника;
- для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля;
- в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию
6) Водные объекты. Ширина водоохранной зоны зависит от протяженности водного объекта и составляет для рек (ручьев) протяженностью:
- до 10 км – в размере 50 м,
- от 10 до 50 км – 100 м,
- более 50 км – 200м,
- для моря водоохранная зона составляет 500 метров.
Прибрежные защитные полосы входят в границы водоохранных зон, их ширина составляет 30 - 50 метров в зависимости от уклона поверхности. В дополнение к ограничениям, установленных для водоохранной зоны, в границах прибрежных защитных полос запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Береговые полосы общего пользования - часть земли шириной 20 метров, примыкающая непосредственно к водному объекту. Любая территория, находящаяся на расстоянии 20 метров от воды, является местом общего пользования.
7) Коровники и иные подобные объекты. Если недалеко от интересующего Вас земельного участка расположена ферма, для строительства дома может потребоваться согласование её владельца
Где обнаружить охранную зону
Правила Землепользования и Застройки в вашем регионе. Открываете официальный сайт вашего муниципального образования.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Оформляется бесплатно через Госуслуги либо очным обращением в МФЦ.
Согласованное уведомление о начале строительства. В ответе будут содержаться условия, выполнение которых необходимо для начала возведения дома, в том числе получение согласований от организаций, ответственных за охранные зоны, проходящие через ваш участок. Это самый достоверный и гарантированный вариант!
Публичная кадастровая карта. Находите на карте интересующий вас участок, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Охранную зону необходимо отличать от санитарно-защитной зоны.
СЗЗ создаются вокруг объектов, которые загрязняют воздух, создают шум, излучения и тд. То есть эти объекты являются источниками вредного воздействия непосредственно в ходе своей деятельности, и от них требуется защита.
Охранная зона необходима, когда сам объект может пострадать и стать источником опасности в случае нарушения его деятельности. Для этого он нуждается в введении ограничений, призванных не допустить таких нарушений.
Резюме:
водоохранная зона устанавливается вокруг водоёма, чтобы защитить от загрязнений именно его.
А санитарно-защитная зона устанавливается вокруг завода, чтобы защитить всё остальное от его загрязнений.