Во многих СНТ вопросы права собственности на электрические сети, водопровод, газопровод не урегулированы с точки зрения оформления/ регистрации права собственности на эти линейные объекты.

Сложности с установлением права собственности на линейные объекты возникают в СНТ главным образом по следующим основаниям:

отсутствуют документы; 

объекты не стоят на балансе СНТ; 

земля под линейными объектами не оформлена; 

линейные объекты построены в 1970-х, 1980-х, 1990-х годах.

Но в то же время эти линейные объекты реально существуют, находятся на территории в границах земельного участка СНТ. 

Кроме этого, имущество находится в общем пользовании членов СНТ, имущество обслуживается и ремонтируется на членские взносы садоводов.

Кому принадлежат линейные объекты в СНТ?

Здесь суть вопроса в том, что, в случае, если общее собрание членов СНТ, например, в 2023 году или в последующие годы, примет решение об оформлении права собственности на эти, якобы «бесхозные» линейные объекты, то на кого эти права собственности будут регистрироваться: на физических лиц, как общая долевая собственность в имуществе общего пользования или на юридическое лицо СНТ.

Чтобы ответить на этот вопрос надо поднимать архив СНТ, находить и анализировать все документы, которые есть в наличии:

  проектную документацию, связанную со строительством линейных объектов; 

разрешительную документацию, связанную со строительством линейных объектов; 

документацию по подключению линейных объектов (вводом в эксплуатацию);договоры с ресурсоснабжающими организациями, включая акты разграничения балансовой принадлежности и др.; 

кроме этого, одним из важнейших вопросов является вопрос, кто был инвестором при строительстве этих линейных объектов, т.е. кто финансировал строительство этих линейных объектов.

По общему правилу, кто финансировал строительство линейного объекта, на того и оформляются права собственности на эти объекты, но бывают исключения из этого правила.

По моему мнению, все линейные объекты, которые находятся в границах территории СНТ, которые являются по определению «имуществом общего пользования», которые подлежат государственной регистрации, в качестве недвижимого имущества, должны быть зарегистрированы на физических лиц в общей долевой собственности на имущество. 

В этом случае СНТ не должно принимать это общее имущество на свой баланс.

Если линейные объекты не подлежат государственной регистрации, как объекты недвижимого имущества, то эти линейные объекты необходимо принять на баланс СНТ. 

Это общее имущество будет являться совместной собственностью членов СНТ.

Здесь возникает сложный вопрос, если общим собранием СНТ будет принято решение о регистрации права собственности на недвижимое имущество общего пользования (линейные объекты) на физических лиц в общей долевой собственности на имущество, то в каких долях будет производиться эта регистрация права собственности.

При определении долей физических лиц в общем имуществе в СНТ начнется ругань и разборки: кто платил взносы, кто не платил взносы, кто заплатил, но уже умер, кто продал земельный участок, кто купил земельный участок, кто член товарищества, кто не член товарищества и др.

На практике договориться со всеми товарищами невозможно, поэтому здесь надо жестко принимать решение по определению доли физического лица в общем имуществе пропорционально площади земельного участки, находящего в собственности физического лица, как написано в законе 217-ФЗ и в ГК РФ.

В любом случае, решение о судьбе линейных объектов должно быть принято общим собранием членов товарищества. Возможно, что общим собранием садоводов будет принято решение о передаче линейных объектов на баланс сетевой организации. В этом случае, после передачи линейных объектов на баланс сетевой организации, она и будет собственником этого имущества.

Как зарегистрировать права собственности на линейные объекты?

Вопрос регистрации права собственности на линейные объекты является техническим вопросом. Нужно собрать необходимые документы по перечню Росреестра и передать их на регистрацию в Росреестр.

Обращаю внимание уважаемых читателей на разъяснения Росреестра: «Управление Росреестра об особенностях регистрации линейных объектов недвижимости».

Приведем выдержки из этих разъяснений, согласно которым не требуется получение разрешения на строительство линейных объектов:

В государственной регистрации линейных объектов, если она потребуется, нет ничего сложного, надо только подготовить все необходимые документы.

Возникает вопрос: «Почему раньше в СНТ никто не регистрировал линейные объекты?». Ответ простой: «Никому не надо было. Никто этим не занимался».

Тогда возникает следующий вопрос: «Может и сейчас не надо регистрировать права собственности на линейные объекты СНТ?».

Регистрация права собственности на линейные объекты в Росреестре узаконит право общей долевой собственности физических лиц на имущество общего пользования, но в то же время последствия регистрации права собственности для физических лиц заключаются в том, что они будут нести бремя по содержанию общего имущества на основании ГК РФ.

С другой стороны, если вообще не узаконить право общей долевой собственности физических лиц на имущество общего пользования, то имущество будет, как бы «бесхозным». Следовательно, есть риски рейдерского захвата линейных объектов, например, сетевыми организациями.

По моему мнению, оптимальное решение для СНТ по линейным объектам, на основании решения общего собрания членов товарищества:

  электросетевое хозяйство передать в сетевую организацию, а также всех физических лиц перевести на прямые договоры с энергоснабжающей организацией;

газовое хозяйство передать на баланс газораспределительной организации;

водопровод при наличии собственной скважины, поставить на баланс СНТ при соответствующей регистрации права собственности, а также при получении лицензии на водозабор.