- Недавно обнаружил, что на мой участок наложено обременение - земля теперь находится в зоне подтопления. Откуда это и что теперь делать? Я дом хотел построить… 

  Действующее законодательство действительно ограничивает права владельцев земельных участков, находящихся близ водоёмов и относящихся к зонам подтопления и затопления. Однако возможность строительства там существует.

Как узнать о том, что участок находится в зоне особого использования

Проверить, не попал ли ваш участок в ЗОУИТ (зоны особых условий использования территории), к числу которых относятся зоны затопления и подтопления, можно несколькими способами:

cамый надёжный способ – это обратиться в местную администрацию к специалистам из департамента (или другого подразделения – названия могут отличаться) имущественных и земельных отношений с запросом. Если в муниципальном образовании выделялись ЗОУИТ, то там эта информация точно должна быть;

найти правила землепользования и застройки по своему муниципальному округу. Если там есть ЗОУИТ, карты должны быть в открытом доступе;

заказать выписку из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости на свой участок). Любые обременения, включая ЗОУИТ, должны быть внесены в этот реестр;

самый быстрый – открыть публичную кадастровую карту на официальном сайте Росреестра. Там в меню нужно выбрать пункт «Слои», а среди слоёв – «ЗОУИТ». Если необходимо, то дальше можно выбрать пункт «Все объекты в точке» и, листая перечень разных видов ЗОУИТ, выбрать именно зоны затопления или подтопления. Если на карте ваш участок загорелся соответствующим цветом – он включён в границы зоны;

посмотреть генеральный план застройки для своего населённого пункта. Это тоже открытая информация.

Однако стоит помнить: серьёзная работа по выделению зон затопления и подтопления началась только в 2019 году, и по состоянию на октябрь 2023 года и близко не закончена. Так что даже если вы проверите данные, информация вскоре может устареть.

При этом оказаться в зоне затопления могут даже территории, от которых такого никто никогда не ожидал: к примеру, весной 2013 года северные районы Белгородской области столкнулись с аномально высоким паводком, и затоплены были территории, где за всю историю наблюдения паводковых вод не наблюдалось.

Что такое зоны подтопления и затопления

Приложение к Положению о зонах затопления, подтопления (утверждено постановлением Правительства РФ №360 от 2014 г., далее для простоты просто Положение) устанавливает требования для признания территории соответствующими зонами.

Согласно его нормам зоной затопления считаются территории:

прилегающие к нерегулируемым водотокам (ручьям, рекам и т. д.), подвергавшиеся затоплению минимум однажды за последние 100 лет наблюдений;

прилегающие к устьям и затапливаемых нагонной волной;

прилегающие к стоячим водоёмам, но затапливаемые хотя бы раз за 100 лет;

прилегающие к водохранилищам и затапливаемые при максимальном (форсированном подпорном) уровне воды в нём;

находящиеся ниже плотины гидроузла и затапливаемые при пропуске паводков.

В свою очередь зонами подтопления считаются территории, где уровень грунтовых вод высокий и вызван подпором воды из водных объектов.

Такие зоны делятся на три типа подтопления: 

сильное – вода стоит на глубине от 0,3 м и выше; 

умеренное – от 0,3-0,7 м до 1,2 – 2 м глубины; 

слабое – вода на глубине от 2 до 3 м.

Поскольку зоны затопления и подтопления связаны с находящимися поблизости водными объектами, их использование ограничено по двум причинам:

затопление или высокий уровень грунтовых вод могут привести к разрушению находящихся на этой земле объектов;

хозяйственная деятельность может вызвать загрязнение воды.

Государственные службы пересматривают границы зон и, согласно п.19 Положения, должны это делать не реже, чем раз в 10 лет. При этом территория может быть включена в зону, если ранее обследование не проводилось, либо произошли чрезвычайные события (например, сто лет подряд устье не затапливало, но в этом году нагонная волна впервые его захлестнула).

Но возможно и исключение участка из границ зоны – если изменилась гидрологическая обстановка (например, гидроузел демонтирован, плотина разрушена, и вода из водохранилища больше не оказывает подпорного действия на окружающую местность).

Строительство на участке, находящемся в опасной зоне

Несмотря на то, что деятельность в зонах затопления и подтопления ограничена, строительство вести там можно. Однако при этом надо учитывать требования ст. 67.1 Водного кодекса (ВК) РФ. Она предусматривает следующее: возводить капитальные объекты можно, но только при обеспечении инженерной защиты.

Кроме этого, статья запрещает на этих территориях:

размещать кладбища, скотомогильники и хранилища отходов (включая радиоактивные). Для обычного человека это означает, что даже помойку организовывать на своём участке запрещено – весь мусор должен вывозиться

использовать сточные воды для удобрения почвы;

использовать распыление химикатов с воздуха для борьбы с животными-вредителями.

Принципиальный момент тут – наличие инженерной защиты. Она включает в себя:

дамбы;

 укрепление берегов; 

дренажные системы; 

трубопроводы; 

колодцы и скважины водооткачки и т. п.

При этом в законодательстве есть любопытный момент: хотя строительство капитальных сооружений и увязано с существованием инженерной защиты, нет прямого указания на то, что сначала надо делать дренаж, а уже потом строить дом.

Отчасти это связано с тем, что статус зон затопления и подтопления присваивается и уже застроенным участкам, отчасти – просто нестыковка двух ведомств, разрабатывавших проекты нормативных актов. Тем более, что ст. 51.1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ не требует при уведомлении о строительстве предъявлять уже готовую защиту.

Что же касается самой инженерной защиты, то она должна соответствовать своду правил (СП) 104.13330.2016, утверждённому приказом Минстроя РФ от 16 декабря 2016 г. №964/пр.

Конкретные меры должны разрабатываться проектной организацией. Может потребоваться как простая подсыпка грунта (чтобы образовалась дамба или грунтовые воды стали залегать на глубине более установленной нормативами), так и полноценная прокладка дренажных труб или установка откачивающего насоса.

Может ли местная администрация отказать в согласовании

Поскольку строительство в ЗОУТИ разрешено, хоть и под условием, местные власти не вправе категорически отказывать в строительстве. И судебная практика, включая акты Верховного Суда РФ, подтверждает это.

1 марта 2023 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла кассационное определение №49-КАД22-11-К6. Суть дела заключалась в следующем.

Многодетной семье Б. в 2016 году был безвозмездно предоставлен в собственность участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Но при этом ещё в 2013-м году населённый пункт был целиком включён в ЗОУТИ с угрозой затопления в случае аварии на гидротехническом сооружении.

Соответственно в 2021 году семье Б. местная власть сообщила о недопустимости размещения на участке строений. Семья обжаловала это решение в суд.

Районный суд требования удовлетворил, на ответчика была возложена обязанность пересмотреть решение. Однако апелляционная инстанция решение городского суда отменила, в требованиях Б. отказала. Кассационный суд оставил решение апелляционного в силе. В связи с этим административные истцы обратились в Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ установил, что ст. 67.1 ВК РФ не устанавливает однозначного запрета на строительство в ЗОУТИ. Нормы законодательства лишь возлагают на собственника обязанность принять меры по предотвращению негативного воздействия вод и предупреждению чрезвычайных ситуаций.

При этом статья, как указал Верховный Суд РФ, не требует, чтобы на момент подачи уведомления инженерная защита уже была возведена. Более того, суд установил, что в рамках населённого пункта, где расположен участок, комплекс защитных мер уже был принят, что отражено в генеральном плане.

В связи с этим решения апелляционного и кассационного судов были отменены, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Аналогичную позицию Верховный Суд РФ занял и вынося кассационное определение № 78-КАД23-16-К3 от 9 августа 2023 г. Суть дела практически аналогична, но с той лишь разницей, что участок находился в зоне не затопления, а подтопления.

Районный суд, апелляционный и кассационный отказали в отмене отказа местной администрации – а Верховный, рассматривая дело в кассационной инстанции, не только вновь сослался на требования ст. 67.1 ВК РФ, но и указал, что инженерная защита может быть возведена в процессе строительства – на что органы местного самоуправления необоснованно не обратили внимания.

Все судебные решения в итоге были отменены, администрацию муниципального образования обязали повторно рассмотреть вопрос.

Заключение

Подводя итог, скажем следующее:

при этом строительство на этих территориях возможно, хотя и с обязательным возведением защитных сооружений; 

отказы местных администраций в согласовании необоснованны, что подтверждается судебной практикой;

 зоны затопления и подтопления относятся к ЗОУТИ, и поэтому они должны использоваться с соблюдением особых условий.

Статья подготовлена Телеграм-канал ZakonGuru.